Que vous soyez propriétaire cherchant à récupérer votre bien ou locataire en difficulté, il est essentiel d’être bien informé et accompagné.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian-Bergé », a introduit plusieurs modifications visant à accélérer la procédure d’expulsion et à renforcer la lutte contre les occupations illégales.
- Les motifs d’expulsion
Un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion dans plusieurs cas prévus par la loi :
- Non-paiement des loyers et charges : L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail.
- Non-respect des obligations locatives : Par exemple, si le locataire sous-loue le bien sans autorisation ou cause des troubles de voisinage (article 8 de la loi de 1989).
- Refus de quitter le logement après la fin du bail : Si le bail arrive à son terme et que le propriétaire a donné congé dans les formes légales, le locataire doit libérer les lieux.
- Occupation sans droit ni titre : Depuis la loi de 2023, la sanction contre les squatteurs a été renforcée avec une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
- La procédure légale d’expulsion
L’expulsion locative est une démarche progressive qui suit plusieurs étapes, définies par la loi :
- Mise en demeure et commandement de payer
Avant toute action judiciaire, le propriétaire doit adresser au locataire une mise en demeure de payer les loyers en retard.
Si aucun règlement n’intervient, il peut ensuite mandater un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi de 1989.
Depuis la loi de 2023, le délai accordé au locataire pour régulariser sa dette après un commandement de payer est réduit de deux mois à six semaines.
Il faut toutefois que le contrat d’habitation prévoit expressément ce délai. Il convient pour les bailleurs de procéder à la modification de rédaction dans leur futur contrat le cas échéant.
- Assignation devant le tribunal judiciaire
Si la dette locative n’est pas réglée dans le délai imparti, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Cette procédure doit respecter un délai de convocation minimum de deux mois.
Une assignation en référé, théoriquement, plus rapide, peut être mise en œuvre, lorsque la procédure est mise en œuvre sur la base de la clause résolutoire contenue dans le bail.
- Décision du juge et limitation des délais de grâce
Le juge peut accorder au locataire un délai de grâce, mais depuis la loi du 27 juillet 2023, ses pouvoirs sont limités : il ne peut plus accorder de délais aux squatteurs dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement.
- Commandement de quitter les lieux
Si le juge prononce l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est délivré par huissier.
Le locataire dispose d’un délai de deux mois avant que l’expulsion ne puisse être exécutée.
- Protection du locataire : la trêve hivernale
La loi protège les locataires en interdisant toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, sauf exceptions (occupants sans droit ni titre, logement insalubre, violences conjugales…).
Cette mesure, appelée trêve hivernale, est inscrite à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Cette protection demeure inchangée malgré les réformes récentes.
- Introduction du délit d’occupation frauduleuse
Une des nouveautés majeures de la loi de 2023 est la création d’un délit d’occupation frauduleuse. Désormais, les locataires qui se maintiennent dans les lieux après une décision d’expulsion passée en force de chose jugée risquent une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 euros.
Cette mesure vise à dissuader les occupants de rester illégalement après une décision judiciaire.
- Rôle des aides et dispositifs sociaux
Plusieurs dispositifs peuvent prévenir les expulsions locatives :
- Aides au logement (APL, FSL, Action Logement)
- Plans d’apurement de la dette locative négociés avec le bailleur
- Médiation avec les commissions de surendettement
